Quels sont les impôts à payer lors de l’achat d’un bien immobilier à Bali ?

👉 Maison de ville moderne de 2 chambres dans un complexe à Nyanyi Beach - RF5975E

La zone jaune est destinée à l’habitation et aux communautés résidentielles.

Restrictions :

1. Seuls les bâtiments résidentiels sont autorisés. Pas d’hôtels, de grandes entreprises commerciales ou d’installations industrielles.
2. Hauteur limitée à 2 ou 3 étages pour préserver l’esthétique du quartier.
    

Utilisation autorisée :

1. Maisons privées, résidences familiales.
2. Hébergements de type "Pondok Wisata" (logements touristiques sous licence spécifique).

3. Zone Rose : Terrains touristiques et hôteliers

👉 Villa familiale de luxe avec 4 chambres et vue sur les rizières à vendre en bail à long terme à Bali, Batu Bolong – RF1249C

La zone rose est spécifiquement réservée aux hôtels, complexes touristiques et autres activités liées au tourisme.

Restrictions :

1. Les habitations privées sont interdites, sauf si elles font partie intégrante d’un hôtel ou d’un resort.
2. Activités agricoles ou de conservation interdites.
3. Règles de retrait obligatoires (Sempadan) :

- Rivières : minimum 15 m du bord.

- Temples : en général 50 m, selon l’importance du site.
- Falaises : retrait obligatoire pour éviter les risques d’érosion.
- Plages : minimum 100 m depuis la ligne de marée haute.
 

Utilisation autorisée :

1. Hôtels, villas en location courte durée.
2. Restaurants, bars, lieux de divertissement.
3. Boutiques et services touristiques (centres de plongée, agences de voyage...).

4. Zone Rouge : Terrains commerciaux et industriels

Cette zone est dédiée aux activités commerciales et industrielles.

Restrictions :

1. Pas d’habitations (sauf projet mixte).
2. Interdiction d’activités agricoles ou de conservation.
3. Les industries lourdes sont autorisées uniquement dans les zones industrielles désignées.
    

Utilisation autorisée :

1. Centres commerciaux, bureaux, banques.
2. Commerces, restaurants, cafés.
3. Usines, entrepôts, centres logistiques.
    

5. Zone Orange : Développement mixte

La zone orange permet une combinaison de logements, commerces et services.

Restrictions :

• Certaines zones limitent les activités industrielles bruyantes ou polluantes.
   

Utilisation autorisée :

1. Immeubles à usage mixte (commerce au rez-de-chaussée, logement à l’étage).
2. Hôtels de charme, espaces de coworking, appartements avec services.
3. Commerces de proximité, cafés, bureaux intégrés à des zones résidentielles.
    

6. Zone Marron : Sites culturels et patrimoniaux

Cette zone protège les temples, sites historiques et lieux culturels.

Restrictions :

1. Pas de constructions commerciales ou résidentielles sauf si elles ont une finalité culturelle.
2. Réglementation stricte pour les rénovations et modifications.
    

Utilisation autorisée :

1. Projets de conservation, musées, centres communautaires.
2. Marchés traditionnels ou boutiques artisanales en lien avec le patrimoine.
3. Initiatives de tourisme communautaire (ateliers culturels, visites de temples...).

Comment vérifier le zonage d’un terrain à Bali ?

1. Demander un PKKPR (Autorisation de conformité de l’utilisation de l’espace)

Document essentiel qui précise :

- La classification de zonage

- Les activités ou bâtiments autorisés

- Le pourcentage de terrain constructible (KDB/KLB)

2. Demander un certificat de zonage (ITR – Izin Tata Ruang)

Ce document officiel peut être obtenu auprès :
- Du gouvernement provincial de Bali
- Du bureau du régent (kabupaten) local
 

3. Consulter les cartes de zonage en ligne (si disponibles).

4. Consulter un notaire (PPAT) ou un juriste immobilier pour vérifier la légalité du terrain.

5. Aller à l’office foncier local (BPN – Badan Pertanahan Nasional) pour obtenir des documents officiels.

6. Travailler avec une agence immobilière de confiance qui connaît les lois locales et peut vous guider à travers le processus légal.
 

🔗 Pour les dernières mises à jour, visitez le site officiel : https://baliprov.go.id

Règles de construction valables dans toutes les zones

1. Obligation d’architecture balinaise traditionnelle

👉 Villa de luxe spacieuse avec 5 chambres à vendre à Seminyak – RF4557

Tous les bâtiments doivent intégrer des éléments architecturaux balinais :
 

- Angkul-angkul (portail traditionnel)

- Aling-aling (mur de confidentialité)

- Toitures et finitions inspirées de l’art balinais
⚠️ C’est une obligation légale, pas juste esthétique.
 

2. Hauteur maximale des bâtiments : 15 mètres

Règle dite « hauteur du cocotier » pour préserver l’horizon naturel de l’île.
Exceptions rares : hôpitaux, aéroports, installations stratégiques.
 

Comprendre les lois de zonage à Bali est essentiel pour tout acheteur ou investisseur immobilier. Cela permet de sécuriser votre investissement, respecter les lois locales et contribuer au développement durable de l’île.

Avant de vous engager dans un achat, vérifiez toujours le zonage du terrain et consultez un professionnel ou les autorités locales pour prendre une décision éclairée.

Pour ceux qui souhaitent rentabiliser leur investissement, il est essentiel d'évaluer le potentiel locatif de la villa. L'essor du tourisme à Bali fait de la location à court terme une option lucrative. Étudiez la demande dans la région choisie et assurez-vous que les services de gestion immobilière sont fiables pour générer des revenus en continu. Voici comment vous pouvez prévoir le potentiel locatif sur la base du taux journalier.

3. Aménagements et design :

L'attrait des villas balinaises réside souvent dans leur conception unique et leurs équipements luxueux. Évaluez l'agencement de la villa, la qualité des matériaux utilisés et la présence d'équipements modernes. Les piscines, les jardins luxuriants et les espaces de vie spacieux améliorent non seulement votre expérience de vie, mais aussi l'attrait de la propriété pour les locataires potentiels.

4. Taille du terrain et du bâtiment :

Il est essentiel de comprendre la taille du terrain et du bâtiment pour s'assurer que votre investissement répond à vos attentes. Un terrain plus grand peut offrir plus d'intimité et d'espace, tandis qu'un bâtiment bien conçu et utilisé efficacement maximise la fonctionnalité de la villa.

5. Titre de propriété/bail :

La clarification du titre de propriété est une étape cruciale du processus d'achat. Assurez-vous que la villa dispose d'un titre de propriété en pleine propriété ou d'un contrat de location sécurisé. Une assistance juridique est vivement recommandée pour s'y retrouver dans la complexité des lois indonésiennes sur la propriété et protéger son investissement.

6. Infrastructures et accès :

Vérifiez l'infrastructure locale pour vous assurer une expérience de vie confortable. Un réseau routier bien entretenu, des services publics fiables (approvisionnement en eau, électricité, évacuation des eaux usées) et l'accès aux services essentiels contribuent à l'attrait général du lieu. En outre, la proximité de l'aéroport et des principaux centres de transport est un facteur pratique pour les personnes qui voyagent fréquemment.

7. Réglementations locales et lois de zonage :

Il est impératif de comprendre et de respecter les réglementations locales et les lois de zonage. Vérifiez que la villa respecte les règles de zonage et soyez conscient de toute restriction susceptible d'avoir un impact sur l'utilisation que vous comptez faire de la propriété. Cette étape est cruciale pour éviter toute complication juridique à l'avenir.

8. Développements environnants :

Recherchez les développements en cours et prévus dans les environs. Les projets d'infrastructure, les établissements commerciaux et les lotissements résidentiels à venir peuvent avoir un impact significatif sur la valeur et l'attrait du bien. Le choix d'une zone présentant des perspectives de croissance positives garantit un retour sur investissement à long terme.

9. Budget pour l'entretien et la rénovation :

Tenez compte des coûts liés à l'entretien et à la rénovation éventuelle de la villa. Une propriété bien entretenue conserve sa valeur et attire de meilleures opportunités de location. Soyez prêt à investir dans des travaux d'entretien et d'amélioration périodiques pour maintenir la villa dans un état optimal.

10. Vendeur fiable :

Dernier point, mais non des moindres, la fiabilité du vendeur. Lorsque vous vous engagez dans le processus complexe d'achat d'une villa à Bali, il est vivement conseillé de faire appel aux services d'une agence immobilière réputée. Une agence fiable agit comme votre partenaire de confiance, en vous guidant dans les démarches légales, en négociant en votre nom et en vous offrant des informations précieuses sur la dynamique du marché local. Faites le premier pas vers la villa de vos rêves à Bali - contactez-nous et commencez votre voyage d'investissement avec de bons conseils.

Investir dans une villa à Bali est une entreprise passionnante qui promet un mélange unique de culture, de luxe et de gains financiers potentiels. En examinant attentivement ces dix facteurs essentiels, vous pourrez prendre une décision éclairée qui correspondra à vos objectifs d'investissement et vous assurera une expérience enrichissante sur l'île des Dieux.