Ok. Vous avez l'argent et vous avez pensé à investir à Bali. Ce dont vous avez besoin maintenant, c'est de bons conseils sur le type d'investissement que vous devriez faire. Comme nous sommes une société immobilière et de construction, il est clair que vous cherchez à investir dans cette région, n'est-ce pas ? Parce que, sinon, vous ne serez pas là.

Voici quelques questions pertinentes à prendre en compte avant d'investir à Bali.

En pleine propriété ou à bail ?
Cette question ne se pose jamais. Si cette question vous dérange encore, je vous le dis clairement : aucun étranger ne peut posséder une propriété en pleine propriété à Bali en utilisant son nom comme détenteur du titre. La loi indonésienne ne le permet tout simplement pas, et pour de bonnes raisons. Sinon, ce pourrait être la renaissance de l'époque coloniale.

"Si c'est le cas, comment se fait-il qu'un ami d'un ami réussisse à obtenir un certificat de propriété libre pour sa propriété ?" La réponse à cette question est la suivante : très probablement, il a un représentant indonésien qui agit en tant que détenteur du titre de propriété en son nom. Cette personne peut être n'importe qui, à condition d'être un citoyen indonésien. Il peut s'agir de son conjoint, par exemple, ou de quelqu'un en qui il peut avoir confiance (parrain, mari indonésien de votre ex, etc.). Je connais même des gens qui utilisent son jardinier ou son chauffeur comme détenteur du titre. Cependant, comme vous pouvez déjà le deviner, c'est une démarche risquée. Vous avez probablement entendu parler de l'histoire triste d'un type qui perd ses biens parce qu'il a fait confiance à la mauvaise personne pour un tel arrangement. Prenez des notes, car cette histoire est probablement vraie.

Aussi risqué que cela puisse être, beaucoup insistent encore pour le faire. En effet, un préaccord étanche pourrait éviter un tel désastre en comblant les lacunes qui pourraient créer des problèmes à l'avenir. Cependant, quand ça tourne mal, ça tourne mal, et si vous ne vous préparez pas, vous risquez de vous retrouver dans une situation de turbulence.

Deuxièmement, cette personne peut acquérir ses biens en utilisant le nom de son entreprise. Cela est également possible à condition que votre société remplisse toutes les conditions pour acquérir des biens (en tant qu'acteurs de la société). C'est ce que nous appelons la méthode PMA. Pour votre information, PMA est un acronyme de Penanaman Modal Asing (société d'investissement étranger) et il fait référence à la société que vous possédez. L'inconvénient de cette méthode est qu'il faut du temps et de l'argent pour créer une société ici.

Construire ou ne pas construire ?
Si vous êtes un constructeur et que vous connaissez votre façon de planifier, d'établir un budget, de gérer les hommes et tout le reste, allez-y. Externalisez tout le reste. Familiarisez-vous avec les assortiments de matériaux de construction disponibles à Bali. Apprenez les règlements, visitez les expositions de construction, renseignez-vous, trouvez un second, quelqu'un de confiance qui pourrait construire pour vous. Si vous décidez de construire, la main-d'œuvre est une autre chose que vous devez planifier minutieusement, notamment en termes d'offre de main-d'œuvre, de gestion et de communication (ce qui peut être délicat parfois, en raison de la barrière linguistique).

Sans les connaissances nécessaires, même si vous êtes constructeur chez vous, les choses peuvent vite déraper, des retards aux mauvaises finitions.

Deuxièmement, si vous décidez d'investir dans une villa ou un autre type de propriété à la place, assurez-vous que tout est en règle et qu'il y a un permis de construire (IMB). Faites preuve de diligence raisonnable. Il peut être nécessaire de consulter un notaire ou une société spécialisée dans ce type de service avant de prendre une décision.

Où investir ?
Comme dans votre pays, certaines zones de Bali coûtent plus cher que d'autres, mais promettent en même temps un meilleur retour sur investissement : une simple question d'offre et de demande. D'un autre côté, un endroit peut manquer de ce qui est nécessaire pour donner des rendements élevés, mais le coût est deux ou trois fois moins cher et la vue est étonnante, donc ça vaut le coup. Il est important de tout calculer avant de faire une offre. Quel que soit l'endroit que vous choisissez, assurez-vous qu'il correspond à vos besoins. Un endroit à Seminyak ou à Petitenget peut être parfait pour une location à la journée ou à court terme, mais tenez compte du bruit provenant des bars et clubs voisins. Investir une telle somme d'argent pour ensuite s'excuser n'est pas bon du tout, n'est-ce pas ? Recherchez le facteur positif de la région. Est-ce la vue ? Y a-t-il un développement qui ajoutera de la valeur (ou le contraire) à la zone dans un avenir proche ? Rassemblez autant d'informations que possible au cours de cette phase. Si nécessaire, comparez vos notes avec celles d'amis ou de connaissances qui connaissent bien la région.

Dans ce cas, la zone de Kuta Nord (en particulier Berawa, Echo Beach et Pererenan) est toujours l'une des zones les plus recherchées à des fins résidentielles et commerciales. La zone continue de se développer, avec quelques difficultés dans le secteur des communications, notamment en ce qui concerne la couverture des réseaux de fibres optiques et la réception instable des signaux mobiles. En dehors de cela, les mesures d'incitation résidentielles et commerciales (écoles, nourriture et boissons, plages ensoleillées) ainsi que la disponibilité des infrastructures de base continueront d'attirer les investisseurs dans les années à venir.

Qu'en est-il du coût ?
Ok. Vous avez trouvé les réponses aux questions ci-dessus. Il est maintenant temps de tout résumer et de convertir tout cela en chiffres. De quels chiffres parlons-nous ici ?

Gardez à l'esprit qu'en ce qui concerne le prix, il n'y a pas de directives claires. Le prix des terrains et des villas change régulièrement à Bali. La spéculation pure, la revente de propriétés ou la simple cupidité sont à l'origine de ces fluctuations. Le gouvernement ne réglemente pas le prix des propriétés. Il le laisse à la merci du vendeur. Quoi qu'il en soit, n'oubliez jamais que tout est négociable ici à Bali. Négociez le prix comme si votre vie en dépendait !

Je résume ici les conseils rapides et salaces à prendre en compte avant de faire une offre :

• Respectez votre budget.
• A moins que vous ne soyez Richard Branson ou Warren Buffet, ne tombez pas dans le stéréotype du "bule" en faisant comme s'il possédait tout l'argent pour acheter ce monde. Soyez humble et amical avec votre intermédiaire (appelé makelar) ou votre agent immobilier et, bien sûr, avec le vendeur. Ces deux choses simples vous rendront la vie 100 fois plus facile dans le processus de négociation.
• Négociez, négociez, négociez !

Voilà. Je pense que ce post a couvert toutes les bases que vous devez savoir sur l'investissement à Bali. Qu'en pensez-vous ? Vous pouvez partager votre expérience ou votre question dans le commentaire ci-dessous. Pour des informations plus détaillées, n'hésitez pas à nous envoyer un courriel ou à venir nous rendre visite.

Le marché immobilier de Bali continue d’attirer les investisseurs étrangers séduits par l’un des endroits tropicaux les plus prisés au monde. Toutefois, acheter une propriété à Bali en tant qu’étranger implique de naviguer dans un cadre juridique complexe, des restrictions réglementaires et certains risques liés au marché. Contrairement aux citoyens indonésiens, les étrangers sont soumis à des limitations spécifiques en matière de propriété, ce qui nécessite une compréhension approfondie des lois foncières et des structures d’investissement. Cet article propose une analyse complète des principaux risques associés à l’achat immobilier à Bali en tant qu’étranger, fondée sur des données fiables et des avis juridiques pour aider les investisseurs à prendre des décisions éclairées.

Restrictions légales sur la propriété foncière

L’Indonésie applique des lois strictes qui empêchent les étrangers de posséder un terrain sous le titre Hak Milik (pleine propriété), qui est la forme la plus forte de droit de propriété. À la place, les étrangers peuvent acquérir un bien par le biais de structures légales alternatives, telles que :

1. Hak Pakai (Droit d’usage) : Permet aux étrangers de louer un terrain pour une durée de 30 + 20 + 20 ans, généralement à usage résidentiel.
2. Hak Guna Bangunan (Droit de construire – HGB) : Autorise la construction et la possession d’un bâtiment sur un terrain loué, souvent via une société à capitaux étrangers (PT PMA).
3. Contrats de location longue durée (Leasehold) : Une option courante qui permet aux étrangers de louer un bien à un propriétaire indonésien pour une durée fixe (généralement 25 à 30 ans), avec possibilité de prolongation.

L’utilisation d’un nominee, c’est-à-dire l’enregistrement du bien au nom d’un citoyen indonésien pour le compte d’un étranger, est illégale et expose l’investisseur à de graves risques juridiques. Selon le droit privé et le droit foncier indonésien, ce type d’accord est considéré comme nul, car il constitue une forme de contournement de la loi (penyelundupan hukum) et est jugé de mauvaise foi. Par conséquent, le bien reste légalement la propriété du nominee, sans aucune protection pour l’investisseur étranger. En cas de litige, l’investisseur pourrait perdre l’intégralité de son investissement.

Risques et défis potentiels

1. Incertitude juridique et risque de propriété
   L’utilisation de structures non conformes peut entraîner des litiges ou l’annulation de contrats. Le gouvernement indonésien surveille de plus près les montages douteux. Des problèmes juridiques peuvent également surgir si les documents ne sont pas correctement enregistrés. (Source : BKPM)
    
2. Arnaques immobilières et transactions frauduleuses
   Des cas de vente illégale de biens non autorisés ou situés dans des zones protégées ont été signalés. Certains terrains sont vendus sans certificat valable. Il est essentiel d’effectuer une vérification rigoureuse et de faire appel à un notaire réputé.
    
3. Risques liés aux réglementations de zonage
   La fermeture du complexe PARQ à Ubud pour violation des règles de zonage montre les dangers d’un achat sans vérification préalable. Les sanctions peuvent aller jusqu’à la démolition du bien. (Source : News.com.au)
    
4. Barrières culturelles et linguistiques
   Les documents légaux sont rédigés en indonésien, et une mauvaise compréhension peut entraîner des conséquences involontaires. Il est recommandé de travailler avec un agent immobilier bilingue et un avocat spécialisé.
    

Stratégies pour limiter les risques

1. Faire appel à des professionnels
- Engager un notaire agréé (PPAT) pour vérifier les titres et contrats.
- Consulter un avocat en droit immobilier indonésien.
 

2. Vérifier la légitimité du bien

- Demander un Sertifikat Tanah (certificat foncier) auprès du BPN.
- Confirmer le statut Hak Pakai ou HGB.
 

3. Utiliser les structures légales appropriées
- Éviter tout arrangement avec un nominee.
- Créer une société (PT PMA) pour les investissements commerciaux.
 

4. Comprendre les implications fiscales

- Les étrangers paient 10 % de TVA à l’achat et un impôt sur les revenus locatifs.

- Une taxe finale de 2,5 % s’applique à la revente. (Source : Direction Générale des Impôts d’Indonésie)
 

5. Se tenir informé des évolutions du marché

- Suivre les annonces du ministère des affaires foncières concernant la propriété étrangère.

- Observer les tendances touristiques pour évaluer la rentabilité.
 

Investir dans l’immobilier à Bali peut offrir des rendements intéressants, mais cela comporte aussi des risques réels liés aux lois foncières, aux fraudes potentielles et à la réglementation. Pour sécuriser leur investissement, les étrangers doivent agir avec prudence, s’entourer de professionnels qualifiés et respecter strictement la législation locale.