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Ubud, considérée comme la capitale culturelle de Bali, est connue pour sa végétation luxuriante, ses retraites de yoga et ses rizières en terrasses. C’est un lieu idéal pour les amateurs de bien-être et les esprits créatifs à la recherche d’un mode de vie paisible et proche de la nature.

Tendances du marché :

1. Taux d’occupation : Ubud connaît une demande modérée, avec un taux d’occupation moyen d’environ 64 % pour les villas 3 chambres en 2024.
    
2. Revenus : Les revenus à Ubud sont plus stables mais généralement inférieurs à ceux de Canggu et Seminyak. Le tarif journalier moyen pour une villa 2 chambres est d’environ 4,4 millions IDR, pour un revenu annuel compris entre 80 et 130 millions IDR.
    

Ubud attire de plus en plus d’investisseurs dans le secteur du tourisme de bien-être. En revanche, la région est moins dynamique la nuit et moins adaptée à ceux qui recherchent une vie urbaine animée.

Canggu : Le spot branché des surfeurs

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Ancien village de surfeurs, Canggu est aujourd’hui un lieu incontournable pour les nomades digitaux et les jeunes familles. Entre ses villas modernes, ses cafés tendance et ses clubs de plage, Canggu allie nature et style de vie contemporain.

Tendances du marché :

1. Taux d’occupation : Supérieur à 70 % pour les villas 2 et 3 chambres.
    
2. Revenus : Fortes performances avec un revenu annuel moyen entre 100 et 150 millions IDR pour une villa 2 chambres. Le tarif journalier moyen est d’environ 7,4 millions IDR.
    

La forte demande locative, surtout parmi les jeunes voyageurs et télétravailleurs, fait de Canggu un excellent choix d’investissement.

Seminyak : Luxe et commodité

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Seminyak est l’un des quartiers les plus chics et développés de Bali. Réputé pour ses hôtels de luxe, ses boutiques haut de gamme et sa vie nocturne animée, il séduit ceux qui recherchent un cadre moderne et sophistiqué.

Tendances du marché :

1. Taux d’occupation : Environ 64 % pour les villas 3 chambres, avec des taux plus élevés pour les biens de luxe.
    
2. Revenus : Parmi les plus élevés de Bali : entre 140 et 180 millions IDR par an pour une villa 3 chambres. Tarif journalier moyen : environ 8,3 millions IDR.
    

Le marché du luxe à Seminyak attire une clientèle haut de gamme, garantissant une demande constante.

Analyse comparative : Ubud, Canggu ou Seminyak ?

Voici les principaux éléments à considérer pour faire votre choix. Mais avant tout, évitez les erreurs fréquentes des acheteurs étrangers :

1. Négliger la vérification du titre de propriété : Assurez-vous que le bien est légalement transférable. Tous les biens ne sont pas en freehold — certains sont en leasehold ou soumis à des restrictions.
    
2. Sous-estimer les coûts de rénovation : Les villas plus anciennes, notamment à Ubud, peuvent nécessiter des travaux coûteux. Prévoyez ces dépenses dans votre budget d’investissement.
    
3. Ignorer les réglementations locales : Les règles de construction à Bali peuvent être très différentes de celles de votre pays (hauteur, zonage, etc.). Le non-respect peut entraîner des amendes ou des retards.
    
4. Oublier les taxes et frais annexes : Prenez en compte les impôts fonciers, les frais d’entretien, et les coûts de gestion dans votre calcul de rentabilité.
    

Pour éviter ces pièges, il est essentiel de s'entourer de professionnels locaux expérimentés : agents immobiliers, avocats, architectes. Ils vous accompagneront à chaque étape du processus et vous permettront de réussir votre projet d’investissement immobilier à Bali.

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Au-delà des avantages financiers, posséder une villa à Bali permet de profiter d’un cadre de vie unique. Ces propriétés offrent espace, intimité et équipements haut de gamme comme des piscines privées et des jardins tropicaux. Contrairement aux hôtels, les propriétaires peuvent personnaliser leur bien selon leurs goûts pour en faire une résidence secondaire ou une maison de vacances. La beauté naturelle de Bali, sa culture vibrante et ses nombreuses activités bien-être en font une destination idéale pour se ressourcer.

4. Diversification du portefeuille d’investissement
Acheter une villa à Bali permet de diversifier ses investissements géographiquement et de réduire les risques liés aux fluctuations économiques dans son pays d’origine. Le marché immobilier balinais suit une dynamique différente de celle des marchés occidentaux, ce qui offre une protection supplémentaire contre l’instabilité financière mondiale.

5. Environnement d’investissement favorable
Le gouvernement indonésien facilite les investissements étrangers à travers des contrats de location longue durée (leasehold) et des structures légales adaptées. Les baux de 25 ans ou plus, renouvelables, sont devenus une option populaire pour les acheteurs internationaux. De plus, des agences de gestion locative assurent un service clé en main aux propriétaires.

6. Tourisme actif toute l’année
Contrairement à d’autres destinations saisonnières, Bali bénéficie d’un afflux touristique constant, grâce à son climat tropical et à la diversité de ses attractions. Surf à Uluwatu, retraites yoga à Ubud, vie nocturne à Seminyak… Bali attire un large éventail de voyageurs, assurant des taux d’occupation élevés toute l’année.

7. Prix attractifs comparés à d'autres destinations de luxe
Malgré son succès mondial, le marché immobilier de luxe à Bali reste plus abordable que d’autres destinations exotiques comme les Maldives ou les Caraïbes. Les acheteurs peuvent acquérir des villas haut de gamme à des prix compétitifs, avec des rendements élevés grâce à la hausse des loyers et à l’augmentation continue de la valeur foncière.
 

Tendances d’Occupation et de Revenus des Villas de Luxe à Bali

Selon l’analyse d’AirDNA (2024), qui évalue les villas gérées professionnellement à Seminyak, Canggu, Uluwatu, Pererenan et Ubud, les villas de luxe avec 4 à 6 chambres (ou plus) affichent d’excellents résultats en termes de taux d’occupation et de potentiel de revenus. Ces propriétés s’adressent à une clientèle aisée recherchant intimité et services haut de gamme, ce qui en fait un choix d’investissement très rentable.

À Seminyak, les villas de 4 chambres atteignent un taux d’occupation moyen de 64 %, avec des pics allant jusqu’à 71,97 % durant la haute saison. Les villas de 5 chambres et plus maintiennent en moyenne un taux de 63 % tout au long de l’année. Canggu suit une tendance similaire, avec des villas de 4 chambres atteignant 63 % d’occupation, et une demande constante pour les villas de plus grande taille.

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À Uluwatu, célèbre pour ses villas de luxe en bord de falaise, les chiffres sont légèrement plus élevés : les villas de 4 chambres affichent en moyenne un taux d’occupation de 67,41 %, preuve d’un attrait saisonnier fort. À Ubud, destination axée sur le bien-être et la nature, les villas de 4 chambres enregistrent un taux d’occupation moyen de 59,70 %, avec des pics à plus de 70 % en haute saison. Les villas de 5 chambres et plus y rencontrent une demande un peu plus faible par rapport aux zones côtières.

Les données sur les revenus confirment également le fort potentiel d’investissement. À Seminyak, une villa de 4 chambres génère environ 4,1 milliards IDR (263 000 USD) par an, tandis qu’une villa de 5 chambres et plus rapporte jusqu’à 20,9 millions IDR par jour, mettant en lumière la rentabilité du segment ultra-luxueux. À Canggu, les villas de 4 chambres dépassent 194 millions IDR par an (environ 12 500 USD par mois), avec une demande croissante pour les grandes propriétés grâce à leur tarif journalier élevé. À Uluwatu, les villas de 4 chambres peuvent atteindre 303 millions IDR (environ 19 500 USD par mois) en période de pointe, tandis que celles de 5 chambres et plus enregistrent des revenus journaliers moyens de 18 millions IDR, reflétant une demande soutenue pour les hébergements haut de gamme.

Ces chiffres confirment que les villas de luxe dans les zones clés de Bali bénéficient d’un fort taux d’occupation et de revenus conséquents, ce qui en fait une opportunité d’investissement particulièrement attractive.

Est-ce rentable d’acheter une villa de luxe à Bali ?

Acheter une villa de luxe à Bali combine rendement financier et plaisir de vivre. Avec des revenus locatifs élevés, une valorisation continue et une demande touristique solide, Bali reste l’un des marchés immobiliers les plus attractifs d’Asie du Sud-Est.

Cependant, il est essentiel de bien se renseigner, de collaborer avec des professionnels fiables et de respecter la législation locale. En procédant ainsi, les investisseurs peuvent sécuriser leurs rendements tout en profitant du charme incomparable de Bali – non seulement comme lieu de vacances, mais aussi comme un investissement intelligent et durable.