Vila leasehold di Canggu.

Photo by Bali Home Immo

Di Bali, kepemilikan leasehold memberi Anda kendali penuh atas properti untuk jangka waktu tertentu, biasanya 25 tahun, meskipun kontrak hingga 30 tahun juga umum ditemui, serta perpanjangan antara 10-20 tahun. Fleksibilitas, harga yang lebih terjangkau, dan kemudahan untuk mendapatkan properti leasehold menjadikannya pilihan populer bagi orang asing yang ingin berinvestasi di pasar properti Bali yang dinamis.

Hak Guna Bangunan (HGB)

Di sisi lain, jika Anda mempertimbangkan untuk membeli properti hak milik di Bali melalui perusahaan asing, yang dikenal sebagai PT. PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing), Anda memerlukan visa khusus. Sertifikat yang akan Anda dapatkan melalui PT PMA adalah sertifikat HGB (Hak Guna Bangunan), yang memungkinkan Anda untuk sepenuhnya memiliki properti hingga 70 tahun. Masa berlaku 70 tahun ini terdiri dari 30 tahun masa berlaku awal + 20 tahun perpanjangan + 20 tahun perpanjangan. 

Hal yang menarik dari sertifikat ini adalah Anda dapat mengalihkan sertifikat HGB kepada perusahaan lain atau menjualnya kepada warga negara Indonesia dan mengubah sertifikat HGB menjadi sertifikat Hak Milik, sehingga properti tersebut tetap bernilai tinggi bagi warga negara Indonesia. Anda juga dapat membeli beberapa properti atas nama perusahaan dan menggunakannya untuk menjalankan bisnis.

Sertifikat HGB sangat cocok untuk membangun kompleks villa atau apartemen.

Photo by Bali Home Immo

Untuk membeli properti hak milik melalui PT. PMA, pertama-tama, Anda harus mendaftarkan PT PMA baru atau mengakuisisi PT PMA yang sudah ada, Anda dapat mendirikan PT PMA 100% milik asing dalam kategori Konsultasi Manajemen Perhotelan untuk penyewaan vila jangka pendek atau kategori Real Estat untuk penyewaan vila jangka panjang. Anda dapat memperoleh properti atas nama PT PMA Anda segera setelah Anggaran Dasar perusahaan disetujui dan kartu pajak perusahaan diterbitkan yang biasanya memakan waktu sekitar 2-3 minggu.

Kedua, Anda harus mendapatkan visa khusus yang disebut "KITAS" (Kartu Izin Tinggal Terbatas. Penting untuk dicatat bahwa proses mendapatkan KITAS bisa jadi lebih rumit dan memakan waktu dibandingkan dengan properti hak pakai. Bekerja sama dengan firma hukum atau konsultan terkemuka yang berspesialisasi dalam investasi asing dapat sangat membantu Anda dalam menjalani prosedur dan persyaratan yang diperlukan.

Hak Pakai (Hak Pakai)

Hak Pakai memiliki beberapa kemiripan dengan HGB. Kemiripan-kemiripan tersebut antara lain:

• Orang asing harus memiliki izin tinggal/KITAS.
• Masa berlaku kepemilikan hingga 70 tahun, terdiri dari 30 tahun masa berlaku awal + 20 tahun perpanjangan + 20 tahun pembaruan.
• Keluarga dapat mewarisi title ini
• Dapat dijual kepada warga negara Indonesia dan dikonversi menjadi Hak Milik

Selain itu, Hak Pakai tidak mengharuskan Anda memiliki PT PMA dan dapat dibeli secara individu. Namun, beberapa keterbatasan membuat banyak orang asing tidak memilih sertifikat ini:

• Hak Pakai hanya memperbolehkan Anda memiliki tanah yang sudah ada bangunannya.
• Keterbatasan untuk menjalankan bisnis
• Nilai properti minimal 5 miliar rupiah untuk bangunan yang dibangun di atas tanah, dan 2 miliar rupiah untuk apartemen.
• Hanya dapat membeli satu properti.

Hak Milik

Hak Milik bersifat turun-temurun, permanen, dan berlaku seumur hidup. Pada dasarnya, Hak Milik adalah hak milik terkuat yang dapat dimiliki orang atas tanah di Indonesia.

Hak Milik dapat dialihkan ke pihak lain melalui warisan atau pembelian. Namun, Hak Milik hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia dan badan hukum yang telah memenuhi persyaratan.

Sertifikat Hak Milik hanya bisa dimiliki oleh warga negara Indonesia.

Photo by dashu83 on Freepik

Orang asing yang memperoleh hak milik melalui warisan tanpa wasiat atau melalui percampuran harta perkawinan, serta warga negara Indonesia yang memiliki hak milik namun kehilangan kewarganegaraannya, harus melepaskan hak miliknya dalam waktu satu tahun setelah memperoleh hak tersebut atau kehilangan kewarganegaraannya.

Singkatnya, jika Anda tertarik dengan properti hak guna pakai di Bali, Anda dapat melanjutkan tanpa memerlukan visa khusus. Perjanjian leasehold, yang memberikan Anda kepemilikan sementara, dapat dibuat tanpa kerumitan yang terkait dengan mendapatkan izin tinggal atau mendaftarkan perusahaan. Namun, jika Anda berniat membeli properti melalui PT. PMA, Anda harus memastikan bahwa Anda memenuhi persyaratan visa yang diperlukan dan mematuhi peraturan di Indonesia.

👉 Townhouse Modern 2 Kamar Tidur di Dalam Kompleks Dekat Pantai Nyanyi - RF5975E

Zona ini diperuntukkan untuk perumahan dan lingkungan hunian yang nyaman dan tertata.

Batasan:

1. Hanya boleh untuk bangunan tempat tinggal, bukan hotel, bisnis skala besar, atau fasilitas industri.
2. Maksimal dua hingga tiga lantai untuk menjaga tampilan kawasan.
    

Penggunaan yang Diizinkan:

1. Rumah pribadi dan kompleks perumahan.
2. Properti yang memiliki izin usaha wisata (Pondok Wisata) juga dapat dioperasikan di zona ini.

3. Zona Merah Muda (Pink): Lahan Pariwisata dan Perhotelan

👉 Vila Mewah 4 Kamar Tidur dengan Pemandangan Sawah Dijual Hak Sewa di Bali Batu Bolong - RF1249C

Zona ini ditetapkan khusus untuk mendukung industri pariwisata, seperti hotel, resort, dan bisnis berbasis wisata.

Batasan:

1. Rumah tinggal tidak diperbolehkan kecuali bagian dari hotel/resort.
2. Aktivitas pertanian dan konservasi dibatasi.
3. Harus mematuhi aturan sempadan seperti:

- Sungai: Jarak bangunan min. 15 meter dari tepi sungai.

- Pura: Jarak min. 50 meter, tergantung jenis dan nilai kesuciannya.

- Tebing: Jarak aman dari tepi, ditentukan berdasarkan survei geologi.

- Pantai: Umumnya min. 100 meter dari garis pasang tertinggi, sesuai aturan pengelolaan pantai setempat.
 

Penggunaan yang Diizinkan:

1. Hotel, resort, dan vila untuk sewa harian.
2. Restoran, bar, dan tempat hiburan.
3. Bisnis berbasis wisata seperti agen tur, pusat selam, dan toko selancar.

4. Zona Merah: Lahan Komersial dan Industri

Zona ini disediakan untuk kegiatan bisnis dan pengembangan industri.

Batasan:

1. Bangunan tempat tinggal tidak diperbolehkan kecuali bagian dari proyek campuran.
2. Tidak diperbolehkan untuk pertanian atau konservasi.
3. Industri berat hanya di area industri khusus.
    

Penggunaan yang Diizinkan:

1. Pusat perbelanjaan, gedung perkantoran, bank, dan tempat hiburan.
2. Restoran, kafe, dan toko ritel.
3. Pabrik dan pusat logistik di kawasan industri.
    

5. Zona Oranye: Lahan Campuran

Zona ini memungkinkan perpaduan antara hunian, komersial, dan bisnis, biasanya berada di pusat kota atau area transisi.

Batasan:

Beberapa area membatasi aktivitas industri agar tidak menimbulkan polusi atau kebisingan.
 

Penggunaan yang Diizinkan:

1. Bangunan campuran (toko di lantai bawah, hunian di atas).
2. Ruang kerja bersama, apartemen servis, atau hotel butik.
3. Ritel skala kecil, kafe, dan kantor dalam komunitas hunian.

6. Zona Coklat: Situs Budaya dan Warisan Suci

Zona ini ditujukan untuk pura, situs budaya, dan pelestarian warisan lokal.

Batasan:

1. Bangunan komersial dan hunian tidak diizinkan kecuali terkait aktivitas budaya.
2. Renovasi harus mengikuti aturan ketat untuk menjaga keaslian situs.
    

Penggunaan yang Diizinkan:

1. Proyek pelestarian budaya, museum, dan balai komunitas.
2. Pasar tradisional atau toko kerajinan (berkaitan dengan budaya lokal).
3. Wisata berbasis komunitas (lokakarya budaya, kunjungan pura, dll).
    

Cara Mengecek Zonasi Tanah di Bali

1. Ajukan PKKPR (Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang)

PKKPR adalah dokumen utama yang menunjukkan:
✅ Jenis zonasi tanah
✅ Jenis bangunan/kegiatan yang diizinkan
✅ Persentase luas lahan yang dapat dibangun (KDB & KLB)

PKKPR wajib dimiliki sebelum mengajukan IMB (sekarang PBG) atau SLF. Dulu masyarakat hanya mengandalkan ITR, tapi saat ini PKKPR menjadi acuan hukum resmi.
📌 Tips: Ajukan PKKPR sebelum membeli tanah untuk menghindari kesalahan investasi.

2. Minta Sertifikat Zonasi (ITR - Izin Tata Ruang)
Dokumen resmi yang menunjukkan fungsi lahan dan penggunaannya. Dapat diperoleh dari:

- Pemerintah Provinsi Bali

- Kantor kabupaten tempat properti berada
 

3. Gunakan Peta Zonasi Online
Beberapa wilayah menyediakan peta zonasi online, namun belum tersedia untuk seluruh Bali.

4. Konsultasi dengan Notaris (PPAT) atau Ahli Hukum
Jika ragu, konsultasikan dengan notaris resmi atau pengacara properti sebelum membeli tanah.

5. Kunjungi Kantor BPN (Badan Pertanahan Nasional)
BPN menyediakan data legalitas dan zonasi tanah secara resmi dan lengkap.

6. Bekerja dengan Agen Properti Tepercaya
Agen properti profesional memahami peraturan zonasi dan memastikan listing yang mereka tawarkan legal dan sesuai peruntukan.

🔗 Info resmi: https://baliprov.go.id

Aturan Bangunan Umum yang Berlaku di Seluruh Bali

Selain klasifikasi zonasi dan sempadan, berikut aturan yang berlaku di semua zona:

1. Wajib Arsitektur Bali

👉 Villa Mewah 5 Kamar Tidur yang Luas Dijual di Seminyak – RF4557

Semua bangunan wajib mengadopsi unsur arsitektur Bali. Ini bukan sekadar estetika, tapi aturan hukum untuk menjaga identitas dan nilai spiritual Bali.
Elemen yang diwajibkan:

- Angkul-angkul (gerbang Bali)

- Aling-aling (tembok penyekat)
- Atap dan ornamen khas Bali
⚠️ Tanpa elemen ini, izin bangunan (PBG) bisa ditolak atau dicabut.
 

2. Batas Tinggi Bangunan Maksimal: 15 Meter

Bali menerapkan aturan tinggi bangunan maksimal 15 meter (dikenal sebagai "aturan pohon kelapa") untuk menjaga pemandangan alam dan kesakralan lanskap.
Pengecualian sangat terbatas dan hanya untuk fasilitas strategis seperti:

- Rumah sakit

- Bandara
- Fasilitas khusus dengan izin pemerintah provinsi

Bahkan hotel, resor, dan gedung apartemen pun harus mematuhi batasan ini, kecuali mereka memperoleh status pengecualian khusus—yang sangat jarang dan diawasi ketat.

Memahami peraturan zonasi di Bali sangat penting bagi investor, pembeli properti, dan pengembang. Dengan memastikan bahwa penggunaan lahan sesuai dengan regulasi zonasi, Anda dapat menghindari masalah hukum, melindungi investasi Anda, dan mendukung pembangunan yang berkelanjutan.

Jika Anda berencana membeli properti di Bali, selalu periksa klasifikasi zonasinya sebelum membuat komitmen apa pun. Berkonsultasilah dengan ahli hukum atau periksa ke otoritas setempat agar keputusan Anda aman dan tepat. Dan yang paling penting:

Untuk informasi resmi, selalu rujuk ke pemerintah daerah dan Badan Pertanahan Nasional (BPN) atau agen properti berpengalaman agar terhindar dari informasi yang menyesatkan.